あおい「ついに順番が回ってきちゃった……」。そう溜息をついているあなた。輪番制は一見公平ですが、実はマンションの資産価値を左右する最大の運試しだという自覚はありますか？
マンション管理フロントの私は、毎年入れ替わる「やる気ゼロ」の理事会と、逆に「固定化された独裁」理事会の両方を見てきました。多くの組合が採用する輪番制は、不平不満を抑えるための「妥協案」に過ぎません。
今回は、輪番制に隠されたリスクと、フロント担当者が密かに願う「理想の理事選任」について、忖度抜きで語ります。
1. 法律上の「義務」と、輪番制が抱える「無責任」の爆弾
マンションの管理組合において、役員の選任方法について区分所有法上の明確な規定はなく、基本的には各マンションの管理規約に委ねられています。現在、国内の多くのマンションで採用されているのが「輪番制（持ち回り制）」です。住民間で面倒な役員の負担を平等に分かち合うという点では「公平」なシステムに見えますが、実務的な観点から見ると、この公平性と引き換えに管理運営の「質」を著しく低下させている側面が否めません。
法的義務の空白：数億円規模の決議を「素人」が担う危うさ
国土交通省が作成する標準管理規約では、役員の就任資格を原則として「現に居住する区分所有者（または同居する親族）」としています。ここで問題となるのは、マンション管理に関する知識や専門的スキルの有無が一切問われないという点です。
マンションの維持管理には、建築、法律、財務など多岐にわたる知見が求められます。特に、十数年に一度実施される大規模修繕工事では、数千万円から数億円という莫大な修繕積立金が動きます。昨日まで自マンションの規約すら読んだことがなく、建物の劣化診断書や専門的な工事見積書の妥当性を判断した経験もない住民が、突然理事としてこの大きな決議を行うことになります。
さらに、役員には法律上「善管注意義務（善良な管理者の注意義務）」が課せられます。「素人だから分からなかった」という言い訳は通用せず、不適切な判断が組合への損害とみなされれば責任を問われる可能性すらあります。知識がないにもかかわらず重い責任だけを負わされるという、極めて危うい状況が生まれているのです。
継続性の欠如：知識の断絶が招く「管理会社への丸投げ」
輪番制が抱えるもう一つの大きな爆弾は、組織としての「継続性の欠如」です。特に、毎年役員が全員入れ替わる方式を採用しているマンションでは、前年度の理事会で時間をかけて議論されてきた修繕計画の見直しやコスト削減の取り組みが、期をまたぐとリセットされてしまうケースが後を絶ちません。
新しい役員は、現状を把握し、ルールの基本を理解するだけで任期の大部分を費やしてしまいます。その結果生じるのが、圧倒的な情報量と専門知識を持つ管理会社のフロント担当者との「情報格差」です。過去の経緯や工事の適正価格を検証するナレッジ（知見）が理事会側に蓄積されないため、管理会社から提出される議案や高額な見積もりに対し、異議を唱えることができなくなります。
マンションが「管理会社の言いなり」や「完全なお任せ状態」に陥る最大の要因は、この輪番制による知識と経験の断絶にあります。大切な資産価値を守るべき管理組合が、構造的に機能不全に陥りやすくなっているのが今の輪番制の実態なのです。
2. 「オーナーの資産保全」と「フロントの現場管理」の本音
マンション管理の最前線で実務を担う管理会社のフロント担当者から、率直な本音が語られる機会は滅多にありません。しかし実態を明かせば、フロントにとって輪番制の理事会は「当たり外れ」が極めて激しく、常に胃に穴が開くようなプレッシャーを抱える要因となっています。区分所有者であるオーナーの資産保全と、現場を回すフロントの事情は、輪番制というシステムの中で複雑に絡み合っているのです。
管理組合（オーナー）の視点：公平性の裏に潜む「無関心」のリスク
管理組合から見た輪番制の最大のメリットは、役員業務という重い負担が特定の人に偏らず、全住戸で公平に分担できる点です。しかし、この制度は同時に致命的なデメリットを内包しています。それは、強制的に役員に選任されるがゆえに「マンション管理に全く無関心な人」や「自分の任期さえ無難に過ぎればいいと考える人」が必ず混じるということです。
もし、たまたまその期の理事が全員「面倒な議論は避け、とにかく早く会議を終わらせたい」というスタンスだった場合、組合の大切な資産は目に見えない危機に晒されます。管理会社から提案されるがままに、本来はまだ不要な設備更新や、相場より割高な修繕工事の契約が、詳細な精査もなしに承認されてしまうからです。結果として、わずか1年の間に数十万、規模によっては数百万円単位の修繕積立金が無駄に流出することになり、将来的な積立金不足や大幅な修繕費値上げという形でオーナー自身の首を絞めることになります。
管理会社（フロント）の立場：毎年の「ゼロリセット」が招く支配構造
一方、フロント担当者の立場からすると、本音のところ「提案に口を出さず、言われるがままにハンコを押してくれる物分かりの良い輪番理事」が最も手間の省ける相手です。しかし、マンションの資産価値を本気で向上させようと考える良心的な熱血フロントからすれば、毎年のように役員が全員入れ替わるシステムは絶望的な環境でもあります。
せっかく1年かけて建物の現状や財務の課題を理解してもらったにもかかわらず、翌年にはまた別の未経験者の集まりに対して、管理規約の読み方から工事の必要性までイチから教え直さなければなりません。この膨大な労力と時間の浪費は、フロントのモチベーションを著しく削ぎ落とします。
さらに、知識不足で不慣れな理事が議論をまとめることができず理事会が迷走した場合、業務を期日通りに前に進めるために、結局はフロントが裏でシナリオを引き、会議の結論をコントロールせざるを得なくなります。住民が主役であるはずの管理組合において、いつの間にか決定権が管理会社側に移行してしまうのです。輪番制による役員の機能不全は、皮肉にも実質的な「管理会社支配」を完成させる最適な土壌となっています。
3. フロントが見た「資産を守る理事会」へのステップ
管理会社のフロント担当者は、何十棟ものマンションを担当する中で、多種多様な理事会を目の当たりにしています。現場の最前線から見ると、役員の「選任の仕組み」ひとつで、そのマンションの資産価値が守られるか、あるいは食い潰されるかが明確に分かれます。実態として、理事会のレベルは以下の3つのステップに大別されます。
「順番が回ってきたから仕方なく座っているだけ」という役員が大半を占める、最も危険な状態です。
理事会当日に初めて議案書を開き、事前の準備や確認は一切なし。専門用語が飛び交う審議の場では「下手な発言をして責任を問われたくない」という心理が働き、重い沈黙が続きます。そして最後には、「プロである管理会社さんが言うなら間違いないだろう」と、提案内容を検証せずにハンコを押してしまいます。
管理会社も営利企業です。チェック機能が働かない理事会に対しては、自社の利益率が高い工事や、手間のかからない管理手法を優先するようになります。結果として、相場より高いコストを支払わされ、修繕積立金という大切な資産が静かに搾取されていくのです。
日本のマンションで非常に多いのがこのパターンです。輪番制で集まったメンバーの中に、たまたま建築や財務の知識がある人、あるいは正義感が強く熱心な人が1〜2名おり、実質的にその人たちへ業務や判断を丸投げしてしまう状態です。
一時的には適正な管理が行われているように見えますが、組織の構造としては極めて脆弱です。なぜなら、その「スーパー理事」が転勤や売却で引っ越したり、激務による疲労で役員を辞退したりした瞬間に、元の「ダメな理事会（STEP1）」へと逆戻りしてしまうからです。属人的な体制は品質のバラつきが激しく、長期的な資産価値の維持という点では大きな不安を残します。
資産価値を適切に保全できている優良マンションがたどり着くのが、この仕組みです。
基本は負担の公平性を保つための「輪番制」を採用しつつも、そこに「数名の継続役員（立候補者や専門委員）」を意図的に混ぜる、あるいは「半数改選（任期を2年とし、毎年半分ずつ役員が入れ替わる方式）」を導入しています。
過去の議論の経緯や、前回の工事での反省点を把握している役員が常に理事会に残っているだけで、強力な抑止力が働きます。管理会社側も「この理事会には不透明な提案は通じない」と適度な緊張感を持ち、不要な工事の提案に強固なブレーキがかかるのです。歴史と知識が引き継がれることで、初めて管理コストの適正化が進み、マンションの資産価値が劇的に守られやすくなります。
輪番表の作成は管理会社に任せましょう。
4. 結論：理事選任への関心は、自分の家への「最高額の投資」
あおい「順番だから」と投げ出すのは、自分の財布を他人に預けているのと同じです。
輪番制そのものが悪いわけではありません。問題は、そのシステムに甘んじて「誰がハンドルを握っているか」に無関心になることです。
- 「半数改選」を規約に盛り込み、知識の継続性を確保する
- やる気のある人に「役員報酬」を出すことを検討し、プロ意識を促す
このバランスこそが、フロントを適度に緊張させ、あなたの数千万円の資産を守り抜く唯一の道なのですよ。
「うちの輪番制、このままで大丈夫？」「立候補を募っても誰も来ない時の秘策は？」 そんな悩み、私にぶつけてください。現場をよく知るフロントとして、あなたのマンションに最適な「最強の布陣」の作り方を教えます。
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